11+1 dolog
amit az ingatlan adásvételről tudni érdemes
Tanácsaink segítenek, hogy Ön ne kerüljön kellemetlen jogi helyzetbe, akár elad, akár vásárol ingatlant.
Az ingatlan adásvétel nem a szerződéskötéssel kezdődik. A döntés sokszor az anyagi lehetőségeken, praktikus dolgokon múlik, és azon beleszerettünk-e a megvenni kívánt ingatlanba.
De lehet-e egy döntés megfontolt, ha nem ismeri az ingatlan láthatatlan tulajdonságait. Az ingatlan jogi tulajdonságai alapvetően befolyásolják, hogy:
- eladható-e az ingatlan
- tényleg a tulajdonossal tárgyalunk-e,
- van-e elővásárlási jog, és hogyan lehet kezelni,
- hogyan vehetünk fel rá hitelt, vagy állami támogatást,
- van-e rajta teher, végrehajtás
- lehet-e és hogyan építkezni a telekre.
Amikor megtaláljuk álmaink lakását, gyorsan akarunk szerződni, és általában foglalót is leteszünk. Azonban könnyen elveszíthetjük a foglalót, ha kiderül, hogy nem vagyunk hitelképesek, esetleg a lakás nem nyújt elég fedezetet, vagy – akár önhibánkon kívül – nagyon elhúzódik a banki ügyintézés.
Ha ingatlanvásárláskor hitelt is szeretnénk felvenni, már az ingatlankereséskor vagy azelőtt válasszunk bankot, és tájékozódjunk előzetesen a feltételekről! Ha időben a bankhoz fordulunk, megtudhatjuk mennyi a hitelügyintézés ideje, az előzetes hitelminősítésen kiderül, hogy hitelképesek vagyunk-e, illetve legalább mekkora értékű ingatlanra van szükség fedezetként a felvenni kívánt kölcsönhöz.
Az ingatlanközvetítő leveheti az Ön válláról az ingatlan eladás terheit, az ingatlanközvetítők szolgáltatásai azonban nem egyformák. Nagyon fontos a szerződést megismerni, mivel egy átlagos 3-5%-os díj többmilliós tétel lehet.
Ilyen magas díjért jogos elvárás, hogy az ingatlanközvetítő ne csak hirdessen online, és megtekintési nyilatkozatokat írasson alá az érdeklődőkkel, hanem ismerje az ingatlan műszaki és jogi állapotát, tényleges értékét, és az adásvétel folyamatát végigkísérje. Hiszen előfordulhat, hogy egy hiányos tájékoztatás miatt a vevőjelölt jogosan lép vissza, a már elfogadott ajánlatától, de az aláírt ajánlat miatt az ingatlanközvetítő jogosult a közvetítői díjra. A kizárólagos szerződés nem a legjobb megoldás az eladónak. Nem ösztönzi az ingatlanközvetítőt, és ha az eladó mégis talál máshol vevőt, még kötbért is fizethet. Javasoljuk, hogy beszéljék át az ingatlanközvetítővel a munkája, a szerződése, a díj- és kötbérfizetés részleteit. Ilyen értékű szerződésnél különösen fontos, hogy ne írjunk alá valamit, csak azért, mert az egy sablonszerződés. Minden sablon szerződés mellett van egy egyedi megbízás, ahová bármilyen igényünket rögzíthetjük. Ha az ingatlanközvetítői szerződéssel kapcsolatban kérdése merül fel, tegye fel ügyvédeinknek, és ingyen válaszolunk.Mind az eladónak, mind a vevőnek nélkülözhetetlen a friss tulajdoni lap az ingatlan jogi helyzetének megismeréséhez. A földhivatal mellett ügyvédek, és bárki aki ügyfélkapu regisztrációval rendelkezik tud elektronikusan lekérni tulajdoni lapot, mindössze 3.000 Ft-ért.
A tulajdoni lapon megtalálhatjuk az ingatlan adatait (méret, helyrajzi szám, megnevezés: pl. lakás, üdülő, társasház stb.), valamint az ingatlant érintő jogokat és tényeket (pl. tulajdonjog, haszonélvezet, jelzálogjog, végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom, tulajdonjog fenntartással történő eladás, szolgalmi jog stb.).
A tulajdoni lapon a széljegyek (közvetlenül a cím és helyrajzi szám alatt) jelzik, hogy van-e folyamatban az ingatlannal kapcsolatban földhivatali eljárás, amelynek kimenetele még bizonytalan. A széljegyeket (kérelmeket) érkezési sorrendben bírálják el, ezért minden széljegyről meg kell tudni, hogy nem tartalmaz-e olyan kérelmet, amely a tulajdonjog bejegyzésünket vagy átruházásunkat akadályozná.
A tulajdoni lap alapján ellenőrizhetjük, hogy:
- vevőként tényleg az ingatlan bejegyzett tulajdonosával tárgyalunk-e,
- eladható-e az ingatlan (nincs-e elidegenítési tilalom alatt),
- van-e teher az ingatlanon (jelzálog, végrehajtás stb.),
- megelőz-e minket más kérelem a széljegyek közt (tulajdonjogra vagy terhelésre).
Ha szeretné, hogy beszerezzük Önnek a tulajdoni lapot, vagy csak kérdése van a tulajdoni lapról, kérdezze ügyvédeinket, és ingyen válaszolunk.
Az eladó kötelezettsége, hogy lakóingatlanáról energetikai tanúsítványt készíttessen. A tanúsítványt megfelelő jogosultsággal rendelkező szakemberek készíthetik el, amelynek díja 10-20 ezer forint körüli összeg. Az energetikai tanúsítványt az adásvételi szerződéskötéskor kell vevő részére átadni, és bele kell foglalni a szerződésbe a tanúsítvány számát, és az átadás tényét. A tanúsítvány 10 évig hatályos, így célszerű az eladási folyamat elején elkészíttetni, hogy kéznél legyen.
Elterjedt gyakorlat a közvetítővel történő ingatlan adásvételnél, hogy a vevő pár százezer forint ajánlati biztosíték fizetése mellett írásbeli ajánlatot ír alá, melyet az eladó írásban fogad el. Fontos, hogy ezt mindkét fél komolyan vegye, hiszen a bírói gyakorlat szerint, ha az elfogadott írásbeli ajánlat magában foglalja az ingatlanátruházás szándékát, az ingatlan és a felek megnevezését, valamint a vételárat, akkor az adásvételi szerződés valójában létrejött.
Az ingatlan tulajdonjogát a vevő követelheti akkor is, ha az ajánlaton nincs ügyvédi ellenjegyzés, vagy a felek nem írják bele a többi lényeges feltételt. Mindez akkor lehet gond, ha a felek pl. a fizetési ütemezésben, vagy a birtokbaadás időpontjában nem tudnak megállapodni és nem kötnek szerződést, de az ajánlat alapján a bíróság megállapíthatja az adásvételt.
Ezért fontos, hogy az ajánlatban minden lényeges szempont kerüljön bele: pl. mi marad az ingatlanban, mikor hogyan kell fizetni, mikor kell birtokba adni, az eladó vissza akarja-e bérelni, stb.
Az ajánlati biztosítékot foglalónak tekinthetjük, ha nem szerepel más az elfogadott ajánlatban.
A foglaló a szerződés teljesítésének biztosítéka, melyet a vevő ad az eladónak. Ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, a foglalót elveszti. Ha az eladó hibájából nem jön létre a szerződés, akkor az eladó köteles a foglaló kétszeresét kifizetni a vevőnek. Ha egyik fél sem hibás, a foglaló visszajár a vevőnek. A meghiúsulás tipikus esete, ha a vevő nem fizet határidőben, vagy az eladó nem adja birtokba az ingatlant, vagy meghiúsítja a vevő tulajdonjogának bejegyzését.
Kétséges a foglaló sorsa, ha az adásvétel a banki hitel elmaradása miatt nem teljesül. Erre az esetre érdemes szabályozni az adásvételi szerződésben, hogy mit tekintünk a vevő hibájának, pl. hogy nem mérte fel hitelképességét, vagy nem teljesítette a bank által kért feltételeket (iratbeadás, hitelköltségek befizetése). Érdemes szabályozni az adásvételi szerződésben, hogy a banki hitel elmaradása nem tekinthető a vevő hibájának, és egy új határidőt adni újabb banki hitelfelvételre.
A szokásos mértékű foglaló a vételár 10%-a, de ettől el lehet térni.
A bevett szokástól eltérően a foglalót nemcsak a szerződéskötéssel egyidejűleg lehet átadni. Foglaló minden olyan pénzösszeg, amelyet a szerződés biztosítékaként adnak át, akár az írásbeli ajánlatkor, vagy akár a szerződéskötést követően.
A jó adásvételi szerződés alapvető feltétele, hogy az adásvétel tényleg megvalósítsa a felek szándékát, ezért fontos, hogy elejétől a végéig a felek megállapodása szerint szabályozza az adásvétel folyamatát, és a szerződő felek értsék a tartalmát.
Ha van egy alapos ügyvédünk, legjobb, ha a szerződés teljesítése nagy részben az eladó és a vevő közreműködése nélkül, ügyvédi letét útján zajlik. Így a nem egyidejű vételár kifizetés és tulajdonjog átruházás ellenére mindkét fél érdekei érvényre jutnak.
Az alapvető szerződéses feltételeken túl fontos, hogy a szerződésben az alábbiakat is rögzítsék:
- az ingatlan tényleges alapterülete (ha eltér a tulajdoni lapon találhatótól),
- a foglalóra vonatkozó szabályok,
- ha az ingatlan terheinek kifizetése a vételárból történik, ki rendezi a terheket, és milyen módon, milyen határidőben,
- fizetési késedelem esetére mennyi kamat jár az eladónak, és hosszabb idejű késedelem esetén az eladó elállhat a szerződéstől,
- ha a bank vagy a vevő késlekedik a fizetéssel, mekkora az az időtartam, amíg az eladó nem állhat el a szerződéstől,
- az eladó tulajdonjoga a vételár teljes kifizetéséig (vagy a hitelt nyújtó bank kötelezettségvállalásáig) nem kerül törlésre az ingatlan-nyilvántartásban,
- a szerződés feleljen meg a hitelt nyújtó bank feltételeinek, hogy ne kelljen a bank miatt módosítani (ezzel időt és pénzt takaríthatunk meg),
- a vételár kifizetését követően a vevő tulajdonjoga könnyen bejegyezhető legyen a tulajdoni lapra (az eladó letétbe helyezett hozzájárulásával),
- a birtokba adás szabályai,
- pontosan mi marad az ingatlanban, és mit visz el az eladó,
- az eladó számára az ingatlan kiürítésére rendelkezésre álló idő,
- mennyi illetéket kell fizetnie a vevőnek a vétel után,
- a szerződés esetleges módosítása milyen további költségekkel jár,
- ki fizeti az adásvétel költségeit (ügyvéd, tulajdoni lap, földhivatali díj stb.).
Az eladót védi az a gyakorlat, hogy a teljes vételár kifizetéséig fenntartja tulajdonjogát a szerződésben. Ha az eladó a tulajdonjog fenntartását kéri, a vevő felkerül a tulajdoni lapra mint vevő, de még nem mint tulajdonos. Ez az ingatlan elidegenítésének (eladás, ajándékozás stb.) tilalmát is jelenti, de nem akadályozza meg azt, hogy az ingatlant megterhelje (jelzálog, végrehajtási jog stb.). A tulajdonjog fenntartással történő eladás korlátlan ideig fennmaradhat a tulajdoni lapon, ezért, az eladónak gondolnia kell arra is, hogy ha a szerződés meghiúsul, a vevőt töröltetni kell az ingatlan-nyilvántartásból. A legjobb az, ha ehhez már előre írásban hozzájárul, és nyilatkozatát ügyvédi letétbe helyezi.
A másik lehetőség, ha a tulajdonjog bejegyzési eljárás felfüggesztését kérjük, ekkor a kérelem beadásától számított 6 hónap van arra, hogy a vevő a teljes vételár kifizesse és becsatolja a tulajdonjog bejegyző kérelmet. Addig a földhivatal semmilyen utánunk érkező kérelmet nem bírál el, azaz az ingatlant sem elidegeníteni, sem megterhelni nem lehet, végrehajtási jog sem kerülhet rá.
Ha többre kíváncsi, hogyan védheti meg tulajdonjogát, kérdezze ügyvédeinket és ingyen válaszolunk.
Ha a vevő a tejes vételárat nem fizette ki a szerződés aláírásakor, az eladó nem ad hozzájárulást a tulajdonjog bejegyzéséhez. Ezt csak az utolsó részlet kifizetésekor teszi meg. Azért, hogy ne okozzon gondot az eladó hanyagsága, elérhetetlensége vagy rosszhiszeműsége, az eladó hozzájáruló nyilatkozatát már a szerződéskötéskor írja alá, a tulajdonjoga védelmében azonban ne adja a vevőnek, hanem helyezze ügyvédi letétbe. Az ügyvédi letétet az ügyvéd köteles őrizni, és a letéti szerződés előírásai szerint beadni a földhivatalba, vagy megsemmisíteni.
A letéti szerződéstől az ügyvéd nem térhet el, ezért nagyon fontos hogy a letét kiadásának melyek a szerződéses feltételei. A jó letéti szerződés mindkét fél érdekeit védi, és a feleknek, az ügyvédnek nem ad mérlegelési lehetőséget, azaz automatikusan végrehajtandó.
Ha kíváncsi mire jó még a letéti szerződés, kérdezze ügyvédeinket és ingyen válaszolunk.
Egy ingatlan tulajdonlása, fenntartása költséggel jár, és az ingatlan állandó költségei a mindenkori tulajdonost terhelik. Vásárlásnál a költségek, és az ingatlan terhei az új tulajdonost a birtokbaadás napjától terhelik.
A pontos költségek kiszámításához szükséges, hogy a felek írásban rögzítsék a birtokba adás napját, a közüzemi mérőórák számát és a fogyasztásmérők állását. Ez az átadás-átvételi jegyzőkönyv, amellyel a közös képviselőnél, a közüzemi szolgáltatóknál külön lehet választani az előző és az új tulajdonos fizetési kötelezettségét.
Építményadót, telekadót azonban az a tulajdonos fizeti meg, aki az adott év első napján be volt jegyezve az ingatlannyilvántartásba, függetlenül attól, hogy akár már másnap eladta.
Ha maradt még kérdése a birtokba adásról, kérdezze ügyvédeinket és ingyen válaszolunk.
Az eladó célja az adásvételi szerződéssel az, hogy a vevő az ingatlan vételárát kifizesse, a vevőé pedig az, hogy az ingatlan tulajdonjogát megszerezze. Ezek teljesítésére határidőket kell megállapítani a szerződésben. Ha a határidő úgy telik el, hogy az egyik fél nem teljesítette kötelezettségét, a másik fél jogosult elállni a szerződéstől. Elállni bármelyik fél egyoldalúan elállhat.
Mivel kisebb késedelem (akár a kölcsönt nyújtó bank miatt) könnyen előfordulhat, és az elállás komoly következményekkel jár, ezért javasolt a szerződésben a fizetési határidőn túl további türelmi időt meghatározni, amely alatt elállni nem lehet.
Az elállás úgy szünteti meg a szerződést, mintha meg sem kötötték volna (visszamenőleges hatállyal). Így a már átadott vételár vagy birtokba adott ingatlan is visszakövetelhető (a foglalóra vonatkozó külön szabályokat ld. a 4. pontban), a már bejegyzett jogokat, tényeket (tulajdonjog, tulajdonjog fenntartással történő eladás stb.) törölni kell.
Ha a szerződés nem teljesül, és a felek közösen döntik el, hogy visszamenőleg szüntetik meg, akkor szerződést bontanak. A szerződésbontás ugyanazokkal a következményekkel jár, mint az elállás.
Miért kényelmes az ONLINE szerződéskötés?
Ha irodánkat bízza meg adásvételi szerződéskötéssel ONLINE megadhat minden adatot a szerződéskötéshez, és elküldjük Önnek a szerződés tervezetét, Ön pedig eldöntheti hogy SZEMÉLYESEN szeretne szerződést kötni, vagy ONLINE.
SZEMÉLYES szerződéskötéshez az irodánkban (1043 Budapest, Bocskai u. 26.) meg kell jelennie minden aláírónak, de időpontot tud foglalni ONLINE, amint kész vannak az okiratok.
Ha ONLINE szeretne szerződést kötni, az aláírás bárhol lehet, a személyazonosítás és ellenjegyzés videóhívásban történik. Amint végleges a szerződés, kiküldjük Önnek, Ön kinyomtatja, és minden féllel aláíratja, majd elküldi irodánknak az összes példányt papír formában (posta, futár, stb.)
Amint megkaptuk az aláírt szerződéseket Ön ONLINE időpontot foglalhat az ellenjegyzéshez. Ez egy videóhívás (Teams), amelybe bármilyen telefonról, számítógépről be tud csatlakozni, ha van rajta kamera és mikrofon. A hívás során azonosítjuk az aláírókat, és elvégezzük az ellenjegyzést.
Az ellenjegyzett szerződéseket benyújtjuk a Földhivatalba, és postán elküldjük az aláíróknak.
Kérdésem van, kihez forduljak?
Tegye fel kérdését és válaszolunk, INGYEN.